截止2017年底，我國60歲以上的人口達到2.4億人，65歲以上的人口達到1.58億人，中國進入老齡化社會速度之快、規(guī)模之大在世界上是沒有過的。但伴隨中國快速老齡化，而中國家庭又進入小型化、家庭代際人口不斷減少，一對成年夫妻需要贍養(yǎng)和撫育的人員數(shù)量龐大，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老已不堪重負。因此，如何提升社會養(yǎng)老服務(wù)水平和家庭保障能力，是中國進入老齡化社會亟待解決的社會民生熱點問題。

　　就國家和社會而言，盡管近年來我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，總體上實現(xiàn)了小康。但“我國仍處于并將長期處于社會主義初級階段的基本國情沒有變，我國是世界上*發(fā)展中國家的國際地位沒有變”。國家即便只負擔(dān)*基本的養(yǎng)老費用，亦是一個龐大的天文數(shù)字。因此，在養(yǎng)老資金入不敷出的情況下，發(fā)揮老年人自身力量籌措補充養(yǎng)老費用，是解決養(yǎng)老困境的一個重要出路。同時，由于缺乏工作能力，老年人若想在不增添家庭和社會負擔(dān)的情況下實現(xiàn)較高質(zhì)素的生活，盤活自住房產(chǎn)也幾乎是*可行性的選擇。

　　2014年中國保監(jiān)會出臺《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，肯定了以房養(yǎng)老中住房反向抵押保險的意義，并決定在北京、上海等城市開展住房反向抵押保險試點。在實踐中，南京、上海、廣州等地亦開展了多種形式的以房養(yǎng)老試點，形式包括住房反向抵押、售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老等，但試點效果均不理想。導(dǎo)致這一結(jié)果的原因，除了盤活住房資產(chǎn)這一理財方式與老年人普遍存在的“但有方寸地、留與子女耕”觀念抵觸的因素外，缺乏國家層面的強烈支持亦是重要的原因：其一，對于以房養(yǎng)老重要意義的宣傳遠不到位，社會上普遍存在對于以房養(yǎng)老的誤解，個別媒體對于以房養(yǎng)老一知半解，在報道時主觀負面的東西占據(jù)主流，更加重了老年人的懷疑情緒。其二，缺乏相關(guān)的配套法律保障，城市房屋受制于所立基土地使用權(quán)70年期限的限制，農(nóng)村房屋受制于流轉(zhuǎn)的限制，房地產(chǎn)遠期預(yù)期不明確，且大量房屋被排除在以房養(yǎng)老適格標(biāo)的之外。其三，由于以房養(yǎng)老產(chǎn)品通常是產(chǎn)品的推出者先行給付資金，風(fēng)險集中于產(chǎn)品開發(fā)一方，在缺乏國家強烈支持的情況下，開發(fā)機構(gòu)只能通過嚴格的限制和嚴苛的合同條款控制風(fēng)險，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏吸引力。而縱觀世界，在以房養(yǎng)老開展得比較好的國家，以房養(yǎng)老往往能夠得到國家層面從制度到稅收與財政補貼等政策方面的強烈支持。

　　如何找到一條適合中國國情和社會發(fā)展階段的以房養(yǎng)老發(fā)展之路，筆者以為可從以下方面著力：

　　加大以房養(yǎng)老的宣傳力度。將盤活資產(chǎn)，自我籌措資金作為移風(fēng)易俗的重要組成部分，通過政府、媒體、教育機構(gòu)等多方協(xié)作，大力宣傳以房養(yǎng)老對于老年人、家庭、社會和國家的重要性，在全社會達成以房養(yǎng)老的共識。

　　完善相關(guān)法律制度。穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，修改《物權(quán)法》中關(guān)于土地使用權(quán)70年期限的規(guī)定，構(gòu)建長效住房產(chǎn)權(quán)機制。利用民法典編撰的有利契機，規(guī)定居住權(quán)制度。允許老年人以低于房屋價值出售房屋，但保留居住權(quán)至去世之時，以在實現(xiàn)以房融資之時，亦不至于因出售房屋而失去基本居所；允許老年人以獲取居住權(quán)這一較低投資方式投資分時度假酒店、異地房產(chǎn)，避免單一異地購房這一高昂的候鳥式養(yǎng)老方式，實現(xiàn)以較小的投入達到異地養(yǎng)老之目的。利用民法典編撰的有利契機，創(chuàng)新農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)制度，為未來實現(xiàn)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件，為農(nóng)村房屋納入以房養(yǎng)老消除制度障礙。

　　出臺專項稅收減免、財政補貼政策，加大對住房反向抵押等以房養(yǎng)老產(chǎn)品的支持力度。在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，出臺住房反向抵押、售房養(yǎng)老等產(chǎn)品的免稅措施，對于參與以房養(yǎng)老的房產(chǎn)給予免稅或減稅支持，切實減輕以房養(yǎng)老產(chǎn)品成本；對于風(fēng)險較大的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，給予一定的財政補貼，切實減輕以房養(yǎng)老產(chǎn)品的風(fēng)險，刺激金融機構(gòu)開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的積極性。

　　我國住房自有化率極高，只要從頂層設(shè)計層面設(shè)計好針對房屋的高價值性和弱流通性特點，實現(xiàn)有效融資為目的的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，或是解決養(yǎng)老危機的必由之路。

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